Donner congé à son locataire : motifs, délais et forme
Le propriétaire ne peut pas reprendre son logement quand il le souhaite. Voici quand et comment donner congé, pour quels motifs, et les protections dont bénéficie le locataire.
Mis à jour leLe délai de préavis
Le bailleur ne peut donner congé que pour la date de fin du bail. En location vide, le congé doit parvenir au locataire au moins six mois avant cette date ; en location meublée, au moins trois mois avant. Le délai court à partir du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification par commissaire de justice ou de la remise en main propre.
Un congé reçu trop tard ne met pas fin au bail : celui-ci est reconduit, et il faudra attendre l’échéance suivante. Le bail mobilité, lui, prend fin à son terme sans congé.
Les trois motifs de congé
Le congé doit indiquer son motif, qui ne peut être que l’un de ceux-ci :
- La vente du logement libre : le locataire bénéficie d’un droit de préemption en location vide. Le congé vaut offre de vente, avec le prix et les conditions, et le locataire a deux mois pour l’accepter.
- La reprise pour y habiter : par le bailleur, son conjoint, son partenaire de PACS ou concubin notoire depuis au moins un an, ses ascendants ou descendants, ou ceux de son conjoint. Le congé indique le nom, l’adresse et le lien du bénéficiaire, et la réalité du projet doit être justifiée.
- Un motif légitime et sérieux : en particulier les manquements du locataire à ses obligations, comme des retards de paiement répétés ou des troubles de voisinage.
Logement acheté occupé
Lorsque le logement est acheté avec un locataire en place, le nouveau propriétaire ne peut pas donner congé pour vendre avant la fin du premier renouvellement du bail en cours. Pour une reprise, si le bail en cours se termine moins de deux ans après l’achat, le congé donné pour cette échéance ne prend effet que deux ans après la date d’acquisition.
La forme et la notice
Le congé est envoyé par lettre recommandée avec avis de réception, signifié par commissaire de justice, ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. En location vide, un congé pour vente ou pour reprise est accompagné d’une notice d’information sur les obligations du bailleur et les recours du locataire, fixée par arrêté.
Les locataires protégés
Le bailleur ne peut pas donner congé à un locataire âgé de plus de 65 ans dont les ressources sont inférieures à un plafond fixé chaque année, ni à un locataire qui a à sa charge une telle personne, sans lui proposer un relogement correspondant à ses besoins et à ses possibilités, à proximité. Cette protection ne s’applique pas si le bailleur lui-même a plus de 65 ans ou des ressources inférieures à ce plafond.
Questions fréquentes
Peut-on donner congé au locataire en cours de bail ?
Non. Le bailleur ne peut donner congé que pour la fin du bail, et pour l’un des trois motifs prévus par la loi. En cours de bail, seul le juge peut le résilier, par exemple pour des loyers impayés.
Que se passe-t-il si le congé est envoyé trop tard ?
Le bail est reconduit tacitement, pour trois ans en location vide par un bailleur personne physique, pour un an en meublé, aux mêmes conditions. Il faudra attendre la fin de cette nouvelle période pour donner congé.
Le congé peut-il être contesté ?
Oui. Un congé frauduleux, par exemple une reprise sans habiter le logement ou une vente qui n’a jamais lieu, expose le bailleur à une amende pénale pouvant aller jusqu’à 6 000 € pour une personne physique, en plus des dommages et intérêts dus au locataire.
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