Dépôt de garantie : montant, retenues et délai de restitution
Le dépôt de garantie protège le bailleur contre les loyers impayés et les dégradations. Son montant, ce qu’on peut en retenir et le délai pour le rendre sont fixés par la loi.
Mis à jour leLe montant maximum
Le dépôt de garantie est versé à la signature du bail. Son montant est plafonné :
- Location vide : un mois de loyer hors charges au maximum.
- Location meublée : deux mois de loyer hors charges au maximum.
- Bail mobilité : aucun dépôt de garantie ne peut être demandé.
Un montant fixé une fois pour toutes
Le montant du dépôt figure dans le bail. Il ne peut pas être révisé en cours de bail ni au renouvellement, même quand le loyer augmente. Il ne produit pas d’intérêts au profit du locataire.
Le dépôt de garantie ne doit pas être confondu avec la caution, qui est une personne, le garant, s’engageant à payer à la place du locataire.
Le délai de restitution
Le délai court à partir de la remise des clés par le locataire, en main propre ou par lettre recommandée. Il dépend de la comparaison entre les états des lieux d’entrée et de sortie :
- Un mois si l’état des lieux de sortie est conforme à celui d’entrée.
- Deux mois s’il fait apparaître des différences.
Ce que le bailleur peut retenir
Le bailleur peut déduire du dépôt les sommes que le locataire lui doit encore : loyers et charges impayés, et réparations locatives constatées en comparant les deux états des lieux. Chaque retenue doit être justifiée, par une facture, un devis ou un constat.
L’usure normale liée au temps et à un usage normal du logement, la vétusté, reste à la charge du bailleur. Une grille de vétusté annexée au bail permet de fixer à l’avance la part de chacun, par exemple pour une peinture ou un revêtement de sol.
Sans état des lieux d’entrée, le locataire est présumé avoir reçu le logement en bon état : il devient alors très difficile de justifier une retenue. D’où l’importance d’un état des lieux d’entrée précis, idéalement avec photos.
Le logement en copropriété
Dans un immeuble en copropriété, le bailleur peut conserver une provision de 20 % au plus du dépôt jusqu’à l’approbation des comptes annuels de l’immeuble, pour régulariser les charges. Le solde doit être versé dans le mois qui suit cette approbation.
Les pénalités de retard
Si le dépôt n’est pas rendu dans le délai, la somme due est majorée de 10 % du loyer mensuel hors charges pour chaque mois de retard commencé. Cette majoration n’est pas due si le retard vient de ce que le locataire n’a pas communiqué sa nouvelle adresse.
Questions fréquentes
Le locataire peut-il ne pas payer son dernier mois de loyer ?
Non. Le dépôt de garantie couvre les sommes dont le locataire pourrait rester redevable à son départ ; il ne remplace pas le dernier loyer, qui reste dû. Si le locataire ne le paie pas, le bailleur peut le déduire du dépôt, mais il n’a pas à l’accepter à l’avance.
Le dépôt de garantie produit-il des intérêts ?
Non. Le dépôt ne produit pas d’intérêts au profit du locataire. Seul un retard de restitution donne lieu à la majoration de 10 % du loyer par mois de retard.
Que faire en cas de désaccord sur les retenues ?
Le locataire ou le bailleur peut saisir gratuitement la commission départementale de conciliation, qui tente de trouver un accord. À défaut, le litige se règle devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire.
Un état des lieux précis, pour un dépôt rendu sans litige
Dans Livoa, l’état des lieux se fait pièce par pièce avec photos, la sortie est comparée à l’entrée et la signature électronique est gratuite.