Diagnostics obligatoires pour louer un logement
Avant de signer un bail, le propriétaire remet au locataire un dossier de diagnostic technique. Voici les diagnostics qui le composent, leur durée de validité et les règles sur la performance énergétique.
Mis à jour leLe dossier de diagnostic technique
Le dossier est annexé au bail lors de sa signature et de son renouvellement. Il réunit, selon le logement :
- Le diagnostic de performance énergétique (DPE), pour tous les logements.
- L’état des risques et pollutions (ERP), pour tous les logements, avec l’information sur les sinistres indemnisés au titre des catastrophes naturelles.
- Le constat de risque d’exposition au plomb (CREP), pour les logements construits avant le 1er janvier 1949.
- L’état de l’installation intérieure d’électricité et celui du gaz, lorsque l’installation a plus de quinze ans.
- Le diagnostic de bruit, pour les logements situés dans une zone de bruit d’un aérodrome.
L’amiante et la surface
Pour un immeuble dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997, le dossier amiante des parties privatives est tenu à la disposition du locataire, qui doit être informé de son existence dans le bail. Il n’a pas à être annexé.
En location vide, la surface habitable doit figurer au bail. Si elle est inférieure de plus de 5 % à celle indiquée, le locataire peut demander une diminution du loyer proportionnelle à l’écart.
La durée de validité de chaque diagnostic
Un diagnostic doit être valable à la date de signature du bail :
- DPE : 10 ans. Les DPE réalisés avant le 1er juillet 2021 ne sont plus valables.
- État des risques : moins de 6 mois à la date de signature du bail.
- Électricité et gaz : 6 ans.
- Plomb : 6 ans si du plomb a été trouvé au-delà du seuil réglementaire, sans limite dans le cas contraire.
Les logements classés F et G
Pour être loué en résidence principale, un logement doit être décent, et la décence inclut désormais un niveau minimal de performance énergétique. En métropole, les logements classés G ne peuvent plus faire l’objet d’un nouveau bail, d’un renouvellement ou d’une reconduction depuis le 1er janvier 2025. Le même calendrier prévoit les logements classés F en 2028 et ceux classés E en 2034.
Depuis le 24 août 2022, le loyer des logements classés F ou G ne peut plus augmenter. Ce calendrier est celui de la loi Climat et résilience à la date de mise à jour de ce guide : vérifiez qu’il n’a pas été modifié avant de décider de travaux.
Questions fréquentes
Que risque-t-on si un diagnostic manque ?
Le bail reste valable, mais le bailleur engage sa responsabilité. Sans état des risques, le locataire peut demander la résolution du bail ou une diminution du loyer. Sans constat plomb ou état de l’électricité et du gaz, le bailleur peut être tenu pour responsable d’un accident ou d’une intoxication.
Le DPE engage-t-il le bailleur ?
Oui. Depuis le 1er juillet 2021, le DPE est opposable : le locataire peut se prévaloir de ses informations contre le bailleur, par exemple si la classe énergétique annoncée est fausse.
Peut-on encore louer un logement classé G ?
Non. Un logement classé G ne peut plus faire l’objet d’un nouveau bail, d’un renouvellement ou d’une tacite reconduction depuis le 1er janvier 2025 en métropole. Le bail en cours se poursuit, mais le locataire peut exiger des travaux de mise en conformité.
Les diagnostics de chaque bien, prêts pour le prochain bail
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