Loyer impayé : que faire, étape par étape

Relancer d’abord, à l’amiable

Un retard de quelques jours a souvent une cause simple : un virement oublié, un changement de banque, une difficulté passagère. Un appel ou un e-mail dès le premier jour de retard règle la plupart des situations et permet, si besoin, de convenir d’un échéancier écrit.

Si le paiement n’arrive toujours pas, adressez une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception : elle rappelle le montant dû, les échéances concernées et le délai laissé pour payer. Elle fait courir les intérêts de retard et prépare la suite.

Le garant, l’assurance et Visale

Si une personne s’est portée caution, informez-la du premier incident de paiement. Si vous avez souscrit une assurance loyers impayés, ou si le locataire bénéficie de la garantie Visale d’Action Logement, déclarez l’impayé dans le délai fixé par le contrat : un retard de déclaration peut faire perdre la garantie.

Lorsque le locataire perçoit une aide au logement, le bailleur doit aussi signaler l’impayé à la CAF ou à la MSA, qui peut maintenir l’aide si un plan d’apurement est mis en place.

Le commandement de payer

Depuis la loi du 27 juillet 2023, tout bail d’habitation doit contenir une clause résolutoire, qui prévoit sa résiliation automatique en cas de loyer ou de charges impayés. Pour la mettre en œuvre, le bailleur fait délivrer au locataire un commandement de payer par un commissaire de justice.

Le locataire dispose alors de six semaines pour régler la dette ou saisir le juge pour obtenir des délais. Le commandement doit être signifié au garant dans les quinze jours. Lorsque la dette atteint les seuils fixés dans le département, le commissaire de justice le signale à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions (CCAPEX).

Saisir le juge

Si la dette n’est pas réglée à l’issue des six semaines, le bailleur assigne le locataire devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire, pour faire constater la résiliation du bail, obtenir le paiement des sommes dues et l’expulsion. L’assignation est notifiée au préfet au moins six semaines avant l’audience.

Le juge peut accorder au locataire des délais de paiement, jusqu’à trois ans, s’il est en mesure de régler sa dette et a repris le paiement du loyer courant : la clause résolutoire est alors suspendue tant que l’échéancier est respecté.

L’expulsion et la trêve hivernale

Une fois le jugement obtenu, le commissaire de justice délivre un commandement de quitter les lieux, en principe deux mois avant toute expulsion. S’il faut recourir à la force publique, il la demande au préfet.

Aucune expulsion ne peut avoir lieu pendant la trêve hivernale, du 1er novembre au 31 mars de l’année suivante. La procédure, elle, peut continuer pendant cette période. Et à aucun moment le bailleur ne peut se faire justice lui-même.

Questions fréquentes