Augmenter le loyer en cours de bail : la révision annuelle avec l’IRL

Une révision par an, si le bail la prévoit

Pour un logement loué vide ou meublé en résidence principale, le loyer fixé dans le bail ne peut être augmenté en cours de contrat que par la révision annuelle. Elle n’est possible que si le bail contient une clause de révision : sans cette clause, le loyer reste le même jusqu’au renouvellement du bail.

La révision a lieu une fois par an, à la date indiquée dans le bail ou, à défaut, à la date anniversaire du contrat. Elle porte sur le loyer hors charges : les provisions sur charges, elles, s’ajustent lors de la régularisation annuelle, en fonction des dépenses réelles.

Le calcul avec l’indice de référence des loyers

L’augmentation ne peut pas dépasser la variation sur un an de l’indice de référence des loyers (IRL), publié chaque trimestre par l’INSEE. La formule est la suivante : nouveau loyer hors charges = loyer actuel hors charges × IRL du trimestre de référence ÷ IRL du même trimestre de l’année précédente.

Le trimestre de référence est celui que mentionne le bail. Si le bail n’en indique pas, c’est celui du dernier indice publié à la date de signature du contrat. On prend toujours l’indice le plus récent de ce trimestre à la date de révision.

Exemple : si l’IRL du trimestre de référence a progressé de 1,4 % en un an, un loyer de 750 € hors charges passe à 760,50 €. Vous pouvez demander moins que le résultat du calcul, jamais plus.

Calculer le nouveau loyer avec l’IRL →

Demander la révision au locataire

La révision n’est pas automatique : c’est au bailleur de la demander. Indiquez au locataire le loyer actuel, les deux indices utilisés, le calcul et le nouveau loyer, avec la date à laquelle il s’applique.

Vous disposez d’un an à compter de la date de révision prévue au bail. La révision prend effet à la date de votre demande, sans effet rétroactif : une demande faite trois mois après la date prévue fait perdre ces trois mois d’augmentation. Si vous laissez passer l’année, la révision de cette année-là est perdue, mais vous pourrez demander celle de l’année suivante.

Les logements classés F ou G

Depuis le 24 août 2022 en métropole, et le 1er juillet 2024 en outre-mer, le loyer d’un logement classé F ou G au diagnostic de performance énergétique (DPE) ne peut plus être augmenté : ni par la révision annuelle, ni au renouvellement du bail, ni lors d’une nouvelle location. Même si le bail contient une clause de révision, elle ne peut pas être appliquée.

Pour pouvoir de nouveau réviser le loyer, il faut améliorer le classement du logement et obtenir un nouveau DPE classé E ou mieux.

Les autres façons de faire évoluer le loyer

En dehors de la révision annuelle, le loyer ne peut évoluer que dans des cas précis :

• Après des travaux d’amélioration réalisés par le bailleur, si une clause du bail ou un avenant signé avec le locataire prévoit la majoration correspondante.
• Au renouvellement du bail, si le loyer est manifestement sous-évalué par rapport aux loyers du voisinage : le bailleur fait une proposition au moins six mois avant la fin du bail, avec des références de loyers comparables, et la hausse est étalée dans le temps.
• Entre deux locataires, dans les communes situées en zone tendue, le loyer du nouveau bail ne peut en principe pas dépasser celui de l’ancien locataire, sauf exceptions prévues par décret (travaux importants, loyer manifestement sous-évalué, logement resté vacant plus de dix-huit mois).
• Dans les communes où les loyers sont encadrés, le loyer ne peut pas dépasser le loyer de référence majoré, sauf complément de loyer justifié.

Vérifier l’encadrement des loyers →

Questions fréquentes