Charges locatives : ce que le locataire paie et la régularisation annuelle
Eau, chauffage collectif, entretien des parties communes : une partie des dépenses du logement peut être demandée au locataire en plus du loyer. Voici lesquelles, et comment les régulariser chaque année.
Mis à jour leLes charges récupérables
Le décret du 26 août 1987 fixe la liste limitative des charges que le bailleur peut récupérer auprès du locataire. On y trouve notamment :
- L’eau froide et chaude, et le chauffage collectif, y compris l’entretien courant de la chaudière.
- L’électricité et l’entretien des parties communes, l’ascenseur, les espaces verts.
- La taxe d’enlèvement des ordures ménagères.
- Une partie de la rémunération du gardien ou de l’employé d’immeuble : 75 % s’il assure l’entretien et l’élimination des déchets, 40 % s’il n’assure qu’une de ces deux tâches.
- Les menues réparations des équipements communs, comme le remplacement d’ampoules ou de petites pièces.
Ce qui reste à la charge du propriétaire
Tout ce qui ne figure pas dans la liste du décret ne peut pas être refacturé, même si le bail le prévoit. C’est le cas notamment de :
- La taxe foncière.
- Les gros travaux, le ravalement et le remplacement des équipements.
- Les honoraires du syndic et les frais de gestion.
- L’assurance propriétaire non occupant et les frais de procédure.
Provisions ou forfait
En location vide, les charges sont payées par provisions mensuelles avec le loyer, puis régularisées chaque année au vu des dépenses réelles. Le montant des provisions s’appuie sur les dépenses de l’année précédente ou sur le budget prévisionnel de la copropriété.
En location meublée, et pour une colocation à bail unique, le bail peut prévoir à la place un forfait de charges : il est fixé à l’avance, ne donne lieu à aucune régularisation et ne doit pas être manifestement disproportionné par rapport aux dépenses réelles.
Faire la régularisation annuelle
Une fois par an, le bailleur compare les provisions versées aux dépenses réelles de l’année. Un mois avant de réclamer le complément, ou de rembourser le trop-perçu, il envoie au locataire un décompte par nature de charges et, en immeuble collectif, la répartition entre les lots.
Pendant les six mois qui suivent l’envoi du décompte, le locataire peut consulter les justificatifs : factures, contrats, relevés de la copropriété. Ils peuvent lui être transmis par voie dématérialisée.
Questions fréquentes
La taxe foncière est-elle récupérable ?
Non. La taxe foncière reste à la charge du propriétaire. Seule la taxe d’enlèvement des ordures ménagères, qui figure sur le même avis, peut être récupérée auprès du locataire.
Que faire si les provisions dépassent les dépenses réelles ?
Le bailleur rembourse le trop-perçu au locataire, ou le déduit d’une prochaine échéance. C’est l’intérêt de provisions bien calibrées : elles évitent un rappel important ou un remboursement en fin d’année.
Peut-on régulariser les charges plusieurs années après ?
Oui, pendant trois ans à compter du jour où le bailleur connaît le montant exact des charges. Si la régularisation n’a pas été faite avant la fin de l’année qui suit l’année concernée, le locataire peut demander à payer le rappel en douze mensualités.
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