Déclarer ses revenus locatifs : vide ou meublé, micro ou réel
Les loyers perçus s’ajoutent à vos revenus imposables. Le régime dépend du type de location et du montant des loyers : voici comment choisir et quelles cases remplir.
Mis à jour leLocation vide : le micro-foncier
Si les loyers bruts de l’ensemble de vos locations vides ne dépassent pas 15 000 € sur l’année, vous relevez de plein droit du micro-foncier. Vous déclarez le montant des loyers hors charges dans la case 4BE de la déclaration de revenus : l’administration applique un abattement forfaitaire de 30 %, censé couvrir toutes les charges.
Le micro-foncier n’est pas possible si vous détenez un bien sous certains dispositifs fiscaux, comme le Borloo ancien ou le Cosse, ou des parts de sociétés civiles immobilières non transparentes.
Location vide : le régime réel
Au-delà de 15 000 € de loyers, ou sur option, vous remplissez la déclaration annexe n° 2044. Vous déduisez des loyers les charges réellement payées : intérêts d’emprunt, taxe foncière, primes d’assurance, frais de gestion, travaux d’entretien, de réparation et d’amélioration. Le résultat est reporté en case 4BA de la déclaration de revenus.
L’option pour le régime réel est irrévocable pendant trois ans. Elle est le plus souvent intéressante lorsque les charges dépassent 30 % des loyers.
Le déficit foncier
Si les charges dépassent les loyers, le déficit, hors intérêts d’emprunt, s’impute sur votre revenu global dans la limite de 10 700 € par an. Ce plafond est porté à 21 400 € pour les travaux de rénovation énergétique, payés de 2023 à 2025, qui font passer un logement d’une classe E, F ou G à une classe A à D.
Le surplus, et la part due aux intérêts d’emprunt, se reporte sur les revenus fonciers des dix années suivantes. En contrepartie, le logement doit rester loué jusqu’au 31 décembre de la troisième année qui suit celle de l’imputation.
Location meublée : micro-BIC ou réel
Les loyers d’une location meublée sont des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Au micro-BIC, vous déclarez les recettes sur la déclaration complémentaire 2042-C-PRO et un abattement de 50 % s’applique, jusqu’à 77 700 € de recettes par an pour une location meublée de longue durée.
Au régime réel, vous déduisez les charges et amortissez le bien et le mobilier, ce qui efface souvent l’impôt pendant de nombreuses années. Depuis la loi de finances pour 2025, ces amortissements sont réintégrés dans le calcul de la plus-value lors de la vente du bien.
Le calendrier
Les loyers perçus au cours d’une année se déclarent au printemps de l’année suivante, avec vos autres revenus, à la date limite fixée selon votre département. Conservez les justificatifs des charges déduites : l’administration peut les demander pendant trois ans.
Questions fréquentes
Peut-on déclarer ses loyers sans formulaire 2044 ?
Oui, si vous êtes au micro-foncier : il suffit de reporter le montant brut des loyers hors charges dans la case 4BE de la déclaration de revenus. Au régime réel, il faut remplir la déclaration annexe n° 2044.
Peut-on passer au régime réel quand on est au micro-foncier ?
Oui. L’option est possible chaque année, mais elle vous engage pour trois ans. Elle est intéressante lorsque les charges déductibles, comme les intérêts d’emprunt, la taxe foncière ou les travaux, dépassent 30 % des loyers.
Faut-il déclarer l’occupation du logement ?
Chaque propriétaire déclare, dans son espace « Gérer mes biens immobiliers » sur impots.gouv.fr, l’occupation de ses logements. Une nouvelle déclaration n’est nécessaire qu’en cas de changement, avant le 1er juillet.
Les montants de votre déclaration, calculés pour vous
Livoa additionne les loyers et les dépenses de l’année, bien par bien, et indique les montants à reporter dans les cases de la déclaration.