Location meublée ou vide : les différences pour le propriétaire
Louer vide ou meublé change la durée du bail, le dépôt de garantie, les délais de préavis et la fiscalité. Les règles de décence, de diagnostics et d’encadrement des loyers s’appliquent dans les deux cas.
Mis à jour leLes différences en un coup d’œil
Durée du bail
Vide : trois ans au minimum (six ans si le bailleur est une société). Meublé : un an, ou neuf mois sans reconduction pour un étudiant ; bail mobilité de un à dix mois.
Dépôt de garantie
Vide : un mois de loyer hors charges au maximum. Meublé : deux mois. Bail mobilité : aucun.
Préavis du locataire
Vide : trois mois, ou un mois en zone tendue et dans certains cas. Meublé : un mois.
Congé du bailleur
Vide : six mois avant l’échéance du bail. Meublé : trois mois. Dans les deux cas, pour vendre, reprendre le logement ou un motif légitime et sérieux.
Le mobilier obligatoire d’un meublé
Un logement meublé doit permettre au locataire d’y dormir, manger et vivre convenablement avec ses seuls effets personnels. Le décret du 31 juillet 2015 fixe la liste minimale :
- Literie comprenant une couette ou une couverture.
- Dispositif d’occultation des fenêtres dans les pièces destinées à servir de chambre.
- Plaques de cuisson.
- Four ou four à micro-ondes.
- Réfrigérateur et congélateur, ou au minimum un réfrigérateur avec un compartiment à −6 °C ou moins.
- Vaisselle nécessaire à la prise des repas.
- Ustensiles de cuisine.
- Table et sièges.
- Étagères de rangement.
- Luminaires.
- Matériel d’entretien ménager adapté au logement.
L’inventaire, en plus de l’état des lieux
En location meublée, un inventaire et un état détaillé du mobilier sont établis à l’entrée et à la sortie, en plus de l’état des lieux du logement. Ils permettent de justifier une éventuelle retenue sur le dépôt de garantie pour un meuble manquant ou dégradé.
La fiscalité
Les loyers d’une location vide sont des revenus fonciers. Jusqu’à 15 000 € de loyers par an, le régime micro-foncier applique un abattement forfaitaire de 30 % ; au-delà, ou sur option, le régime réel permet de déduire les charges réelles et, le cas échéant, de créer un déficit foncier.
Les loyers d’une location meublée relèvent des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), en général sous le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP). Le régime micro-BIC applique un abattement forfaitaire ; le régime réel permet d’amortir le bien et le mobilier.
Les seuils, les abattements et les règles d’amortissement du meublé ont été modifiés plusieurs fois ces dernières années : vérifiez ceux de l’année sur impots.gouv.fr ou avec un expert-comptable avant de choisir.
Ce qui ne change pas
Dans les deux cas, pour une résidence principale :
- Le logement doit être décent et le bail suivre le contrat type réglementaire.
- Les mêmes diagnostics sont à annexer au bail, dont le DPE ; le loyer d’un logement classé F ou G ne peut pas augmenter.
- Dans les communes concernées, l’encadrement des loyers s’applique, avec des références propres aux meublés.
- Le loyer d’une résidence principale ne peut être révisé qu’une fois par an, avec l’IRL.
Vérifier l’encadrement des loyers Réviser le loyer avec l’IRL
Comment choisir
Le meublé se loue généralement plus cher et laisse plus de souplesse grâce à un bail d’un an, mais il demande d’acheter et d’entretenir le mobilier, et les locataires y restent souvent moins longtemps. La location vide attire des locataires plus stables et demande moins de gestion. Comparez la rentabilité nette des deux options avec vos propres chiffres : loyer, charges, vacance et coût du mobilier.
Questions fréquentes
Le bail étudiant de neuf mois est-il possible en location vide ?
Non. Le bail de neuf mois sans reconduction tacite n’existe que pour un logement meublé loué à un étudiant. En location vide, le bail dure trois ans au minimum quand le bailleur est une personne physique.
Un meublé est-il soumis à l’encadrement des loyers ?
Oui. Dans les communes où les loyers sont encadrés, le loyer d’un meublé ne peut pas non plus dépasser le loyer de référence majoré, avec des références propres aux logements meublés.
Que risque-t-on si le mobilier est incomplet ?
Si un élément de la liste réglementaire manque, le locataire peut demander au juge de requalifier le contrat en location vide : bail de trois ans, préavis de trois mois et dépôt de garantie limité à un mois de loyer.
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